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　　原標(biāo)題：“學(xué)區(qū)房”弱化 地產(chǎn)和教育還是黃金搭檔嗎？ 

　　地產(chǎn)公司和教育的結(jié)合，歷來(lái)已不是什么新鮮事。從1994年，碧桂園第一個(gè)吃螃蟹，各大地產(chǎn)商便紛紛開(kāi)始入局教育領(lǐng)域。

　　起初，地產(chǎn)和教育幾乎可以稱(chēng)得上是“黃金搭檔”。

　　但如今“學(xué)區(qū)房”的弱化，或許將使教育地產(chǎn)迎來(lái)最難時(shí)刻。

　　碧桂園、萬(wàn)科、綠地，紛紛入局做教育

　　1993年，為刺激廣東順德郊區(qū)碧桂園樓盤(pán)銷(xiāo)售，碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)想到建學(xué)校。1994年，碧桂園與北京景山中學(xué)合作的學(xué)校開(kāi)園，吸引了大量買(mǎi)房家庭，拯救了當(dāng)時(shí)“瀕危”的碧桂園樓盤(pán)。

　　隨后，海亮地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、萬(wàn)科等眾多地產(chǎn)商跟進(jìn)。

　　2014年，碧桂園分拆了教育集團(tuán)，并于2017年更名為博實(shí)樂(lè)教育赴美上市。官網(wǎng)顯示，博實(shí)樂(lè)目前擁有在校生5.1萬(wàn)多名，在全球擁有超百所園校與英語(yǔ)培訓(xùn)中心。

　　圖片制作 | 藍(lán)鯨教育

　　同為地產(chǎn)業(yè)龍頭，萬(wàn)科比碧桂園晚兩年起跑，入局方式是“傍名校、引名校”。1996年，萬(wàn)科與復(fù)旦大學(xué)附中合辦了一所九年制民辦學(xué)校——復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這是萬(wàn)科第一次嘗試辦學(xué)。

　　隨后，在碧桂園拆分教育集團(tuán)同年，萬(wàn)科明確提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”。先后推出梅沙教育、德英樂(lè)教育等品牌。梅沙教育包括全日制學(xué)校、幼兒園、戶(hù)外教育及培訓(xùn)課程等，德英樂(lè)教育覆蓋 K12。

　　入局教育領(lǐng)域后，萬(wàn)科開(kāi)始看好營(yíng)地教育在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，通過(guò)社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶(hù)外營(yíng)地等，來(lái)解決孩子的擇校問(wèn)題、放學(xué)后無(wú)人看管、寒暑假孩子的安置問(wèn)題等教育痛點(diǎn)。

　　綠地的經(jīng)營(yíng)思路則是打造教育城、產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)等。

　　2018年7月，綠地與西安教育城簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總投資200億，包括在大西安（咸陽(yáng)）文體功能區(qū)的綠地·高鐵新城項(xiàng)目中引入西安教育城。近期綠地入局素質(zhì)教育，聯(lián)合中信資本和東方國(guó)貿(mào)投資了松鼠AI智適應(yīng)教育數(shù)億元人民幣。

　　此外，陽(yáng)光城于2016年開(kāi)辟新的教育業(yè)務(wù)板塊，收購(gòu)師匯優(yōu)創(chuàng)教育，成立陽(yáng)光幼教；保利、萬(wàn)達(dá)、金地、世茂、正榮等也紛紛嘗試孵化相關(guān)教育板塊的項(xiàng)目。

　　在非營(yíng)利的義務(wù)教育環(huán)節(jié)，一些地產(chǎn)商也已進(jìn)入。華潤(rùn)置地和羅湖區(qū)已在深圳合作辦學(xué)。

　　華潤(rùn)置地有關(guān)人士曾對(duì)外表示，位于羅湖的未來(lái)學(xué)校，是華潤(rùn)第一所全自營(yíng)的學(xué)校，屬公辦合作性質(zhì)，囊括小學(xué)和初中，其招生計(jì)劃、教師招聘、課程設(shè)置、運(yùn)營(yíng)管理等工作，均由華潤(rùn)和羅湖區(qū)教育局共同設(shè)立的基金會(huì)、校董會(huì)負(fù)責(zé)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前排名前20的地產(chǎn)商，均或多或少投資了教育，一半以上將教育產(chǎn)業(yè)列為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。

　　現(xiàn)在，地產(chǎn)+教育，已由最初的合作辦學(xué)模式，逐步開(kāi)始向打造教育商業(yè)綜合體方向發(fā)展。

　　地產(chǎn)+教育，黃金搭檔？

　　為什么有這么多地產(chǎn)公司選擇進(jìn)入教育領(lǐng)域？地產(chǎn)與教育具有天然的契合度或許是關(guān)鍵因素。

　　首先，地產(chǎn)和教育可以相互提供穩(wěn)定客流：配套教育完善區(qū)域，自帶客群引力；教育區(qū)位住宅商圈規(guī)劃完善區(qū)域，自帶潛客圈層。

　　隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂、開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，教育是商圈配套中不可或缺的重要板塊。華潤(rùn)置地有關(guān)人士曾對(duì)外表示，創(chuàng)新是公司在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景下的核心戰(zhàn)略，教育是非常重要的創(chuàng)新戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，可以說(shuō)是補(bǔ)全了城市綜合運(yùn)營(yíng)商能力的下一塊拼圖。

　　其次，地產(chǎn)與教育可以實(shí)現(xiàn)品牌相互增值與賦能。高知名度樓盤(pán)、985/211高校教育資源、全國(guó)連鎖/地方/細(xì)分領(lǐng)域龍頭機(jī)構(gòu)品牌，彼此增值，加強(qiáng)單位價(jià)格以及品牌影響力。

　　另外，地產(chǎn)與教育可以相互依托與扶持：教育機(jī)構(gòu)可以提供相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時(shí)，地產(chǎn)在租金成本、基建設(shè)計(jì)、區(qū)位規(guī)劃、管理模式等方面為教育產(chǎn)業(yè)提供擴(kuò)張支持。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)人士曾分析，在國(guó)內(nèi)，很大程度上買(mǎi)房就是買(mǎi)教育，因?yàn)橘I(mǎi)房看地段，而地段匹配的是教育資源，開(kāi)發(fā)商自己做教育不僅能提升項(xiàng)目的附加值，做得好了也會(huì)變成一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)。

　　“教育用地往往是劃撥的，幾乎沒(méi)有成本。”多家開(kāi)發(fā)商人士曾對(duì)媒體表示，在公辦合作模式下，辦學(xué)最大的成本租金被免去了，剩下的大頭就是人力薪酬。即使是辦私立的幼兒園或?qū)W校，開(kāi)發(fā)商也比其他機(jī)構(gòu)擁有便利的場(chǎng)地和設(shè)施，以及社區(qū)物業(yè)管理的便利。

　　但如今，教育地產(chǎn)的模式看起來(lái)沒(méi)那么香了。

　　教育地產(chǎn)不香了？

　　日前，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布《教育“雙減”對(duì)樓市影響幾何？》研究報(bào)告表示，“教育均衡化將逐步剝離學(xué)區(qū)溢價(jià)，為學(xué)區(qū)房降溫。”

　　首先，在社區(qū)型商圈包括住宅區(qū)的裙樓中，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租賃活動(dòng)去化了大量的存量商業(yè)。“可以預(yù)見(jiàn)，此番學(xué)科類(lèi)培訓(xùn)所受的政策沖擊將直接導(dǎo)致學(xué)科類(lèi)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃需求將對(duì)應(yīng)下降、租賃面積縮減。但興趣類(lèi)、早教、體育類(lèi)等教育業(yè)態(tài)未直接受政策影響，因此預(yù)計(jì)編程、舞蹈、音樂(lè)、早教等非學(xué)科類(lèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)仍會(huì)是社區(qū)裙樓商業(yè)招商的目標(biāo)。”

　　其次，“雙減”政策結(jié)合熱點(diǎn)城市地產(chǎn)調(diào)控政策，為打破“學(xué)區(qū)房熱”提供了制度支持。"大學(xué)區(qū)招生、教師交流輪崗將有望弱化傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位概念。"戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端表示。

　　報(bào)告顯示，各試點(diǎn)城市分別實(shí)施大學(xué)區(qū)招生制度、教師跨區(qū)域流動(dòng)制度，提升學(xué)校教育質(zhì)量、促進(jìn)老師跨校、跨學(xué)區(qū)流動(dòng)的舉措，將影響住房與優(yōu)質(zhì)教育資源的綁定關(guān)系，從而逐步打破傳統(tǒng)學(xué)區(qū)學(xué)位概念。而旨在推動(dòng)教育資源均衡、教育公平的有效舉措也將間接撼動(dòng)學(xué)區(qū)房的教育資源溢價(jià)。

　　“雙減”政策影響學(xué)區(qū)房的主要機(jī)制體現(xiàn)在上述大學(xué)區(qū)招生制度和教師跨區(qū)域流動(dòng)制度，這有助于打破學(xué)區(qū)壁壘，逐步實(shí)現(xiàn)教育資源均衡，因此預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)屬性過(guò)高的樓盤(pán)價(jià)格受到影響更為顯著。

　　“與此同時(shí)，考慮到以往學(xué)區(qū)房在各地樓市上漲周期中的觸發(fā)和帶動(dòng)作用，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房的降溫也將一定程度影響樓市的氛圍。”

　　這也意味著，曾經(jīng)的“黃金搭檔”，如今正在失去當(dāng)初的光彩。